세입자가 나가지 않을 때, 명도소송으로 건물을 돌려받는 방법

지금 어떤 상황인가요?

• 월세가 두세 달째 밀렸어요주택 2기·상가 3기 기준과 해지 통보 방법
• 계약이 끝났는데 나가지 않아요갱신 거절 통지 기한과 갱신요구권 거절 사유
• 연락이 끊기고 짐만 남아 있어요짐을 치우면 안 되는 이유와 공시송달·집행관 절차
• 판결을 받았는데도 버티고 있어요집행문·송달증명과 강제집행, 남은 짐 처리
• 경매로 낙찰받았는데 점유자가 안 나가요대금 낸 뒤 6개월 안 인도명령과 대항력 있는 임차인
• 계약도 없이 남이 쓰고 있어요소유권에 기한 인도 청구와 사용료 청구
• 상가 임차인이 권리금을 받겠다고 해요계약 만료 6개월 전부터 하면 안 되는 행위와 정당한 거절 사유
• 건물이 있는 곳의 법원이 궁금해요서울 5개 지방법원 관할과 집행관사무소

명도 사건에서 꼭 아는 숫자

명도소송 절차 안내

1. 계약 종료·해지 확인해지 통보는 세입자에게 도달해야 효력이 생깁니다 민법 제111조.
2. 점유이전금지가처분소송 중 점유자가 바뀌지 않게 막습니다.
3. 소장 접수건물이 있는 곳의 법원에 낼 수 있습니다 민사소송법 제20조.
4. 판결보증금 반환과 맞물린 판결이 많습니다 민법 제536조.
5. 집행문·송달증명집행력 있는 정본이 있어야 집행합니다 민사집행법 제28조.
6. 강제집행집행관이 점유를 넘겨주고 남은 짐을 처리합니다.

• 명도소송 절차와 걸리는 시간해지 통보부터 강제집행까지 6단계와 단계별로 정해진 기한
• 점유이전금지가처분소송 중 점유자가 바뀌지 않게 막는 절차, 신청 법원과 2주 집행 기한
• 명도 강제집행판결 후에도 나가지 않을 때 집행관 신청부터 남은 짐 처리까지
• 명도소송 비용인지대 계산식, 가처분·강제집행 단계별 법원 비용, 소송비용액 확정으로 돌려받는 범위
• 명도 소장 쓰는 법당사자·청구취지·청구원인·증거, 자주 빠뜨리는 것
• 밀린 차임·부당이득 함께 청구계약 중 밀린 차임과 계약이 끝난 뒤 사용료를 나눠 계산하는 법
• 가처분 본인 신청과 변호사 선임점유이전금지가처분을 직접 할 때의 순서·비용, 자주 틀리는 지점과 돌려받기 어려운 비용
• 해지·갱신거절 통지 보내는 법주택 만료 6~2개월 전, 상가 6~1개월 전에 도달해야 효력, 증명 방법과 공시송달
• 제소전화해로 명도 약속 받아 두기퇴거 합의를 법원 화해조서로 남기면 판결 없이 집행, 인지는 소장의 5분의 1
• 명도소송 중 조정·화해권고결정조정 성립이나 2주 안 이의 없는 화해권고결정은 재판상 화해 효력, 합의 조건 점검
• 1심 판결 뒤 가집행과 항소 중 집행정지가집행 선고가 있으면 확정 전에도 집행, 세입자는 항소하며 담보를 내고 정지를 신청
• 판결 뒤 점유자가 바뀌었을 때(승계집행문)변론종결 뒤 승계인에게는 승계집행문, 가처분이 없으면 다시 소송해야 할 수도
• 상가 명도와 주택 명도 차이연체 해지 2기·3기, 통지 6~2개월·6~1개월, 갱신 2년·10년, 권리금 보호

서울 법원별 안내

서울의 명도 사건은 건물이 있는 구에 따라 지방법원 5곳이 나누어 맡습니다. 가처분과 강제집행도 그 법원과 법원의 집행관사무소에서 진행할 수 있습니다 민사집행법 제303조.

• 서울중앙지법 권역(강남·서초·관악·동작·종로·중구)강남·서초 등 6개 구의 명도소송·가처분·강제집행은 서울중앙지방법원
• 서울동부지법 권역(송파·강동·광진·성동)송파·강동·광진·성동의 명도 사건은 문정동 서울동부지방법원
• 서울남부지법 권역(영등포·강서·양천·구로·금천)영등포·강서·양천·구로·금천의 명도 사건은 양천구 서울남부지방법원
• 서울북부지법 권역(노원·도봉·강북·성북·동대문·중랑)노원·도봉·강북·성북·동대문·중랑의 명도 사건은 도봉구 서울북부지방법원
• 서울서부지법 권역(마포·용산·서대문·은평)마포·용산·서대문·은평의 명도 사건은 공덕동 서울서부지방법원

자주 묻는 질문

질문 하나에 답 하나로 짧게 정리했습니다.

• 판결 없이 문 따고 짐 빼면?주거침입·재물손괴·업무방해가 문제 되고 세입자는 되찾을 수 있음
• 소송 중 임차인이 나가면?인도 청구는 취하, 돈 청구는 유지 — 소송비용은 따로 신청
• 집행 날 세입자가 없거나 문을 안 열면?집행관이 잠근 문을 열고 성년 2명 등 증인을 참여시켜 집행
• 보증금을 먼저 돌려줘야 하나요?소송은 먼저 내고, 정산한 보증금은 집행할 때 지급·공탁
• 판결은 임차인만, 가족이 살고 있다면?함께 사는 가족은 보통 점유보조자 — 따로 점유하면 별도 판결
• 명도소송 중 건물을 팔면?산 사람이 승계참가·소송인수로 이어받고, 판결 뒤엔 승계집행문
• 명도소송도 소액사건이 되나요?인도 청구는 금액과 관계없이 아님 — 밀린 차임만 따로 내면 가능
• 지분 일부만 있어도 명도 청구할 수 있나요?세입자 해지는 지분 과반수로, 무단점유자에게는 지분권자 혼자서도

사건을 직접 맡는 변호사

명도 사건은 해지 통보 한 장, 가처분 집행 기한 2주처럼 순서와 기한을 놓치면 몇 달이 늦어집니다. 변호사 소개 자세히 보기

화윤이 처리한 명도 사건

• 사업자용 오피스텔 차임 연체 명도임대인 대리 · 명도소송 제기 후 조정 성립 · 보증금 정산과 남은 물품 처리(피고 소유권 포기) 합의
• 퇴거를 거부한 임차인 상대 ○○구 명도소송 승소인도(명도)소송
• ○○구 명도소송 전부 승소인도(명도)소송
• ○○ 상가 명도와 점유이전금지가처분 인용점유이전금지가처분
• ○○시 명도소송, 밀린 차임·관리비까지 청구해 승소인도(명도)소송 · 차임지급청구
• 집행일까지 영업을 계속하던 임차인 퇴거인도(명도)소송

같은 유형이라도 계약 내용과 점유 상황에 따라 결과가 달라집니다. 다른 사건과 사건 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 관련 사건 전체 보기

많이 묻는 질문

명도소송 전에 꼭 해야 할 일은 무엇인가요?

계약이 끝났는지(또는 해지됐는지) 확인하고, 해지라면 해지 통보가 세입자에게 도달했다는 증거를 남기는 것입니다 민법 제543조 민법 제111조. 점유자가 바뀔 염려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 합니다.

세입자가 소송에 응하지 않으면 빨리 끝나나요?

소장을 받고 30일 안에 답변서를 내지 않으면 법원은 변론 없이 판결할 수 있습니다 민사소송법 제257조. 다만 공시송달로 진행한 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다 민사소송법 제256조 제1항.

판결을 받으면 바로 내보낼 수 있나요?

세입자가 스스로 나가지 않으면 집행관에게 강제집행을 신청해야 합니다. 집행력 있는 정본과 송달증명이 필요하고 민사집행법 제28조 민사집행법 제39조, 집행 날에는 임대인이나 대리인이 출석해야 합니다 민사집행법 제258조 제2항.

보증금을 먼저 돌려줘야 하나요?

보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계라 민법 제536조 서로 맞바꾸는 방식으로 진행됩니다. 실무에서는 보증금에서 밀린 차임 등을 빼고 나머지를 정산합니다.

세입자가 남긴 짐은 어떻게 하나요?

임의로 치우면 주거침입·재물손괴가 문제 될 수 있습니다 형법 제319조 형법 제366조. 집행관이 치워 세입자에게 넘기거나 보관하고, 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각합니다 민사집행법 제258조 제6항.

상담 내용이 외부에 알려지지 않나요?

변호사는 직무상 알게 된 비밀을 누설할 수 없습니다 변호사법 제26조.

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