명도소송을 하려면 보증금을 먼저 돌려줘야 하나요?

돌려줄 돈은 언제 정해지나요?

소송에서 정산하면서 정해집니다. 맞바꾸는 의무에서는 상대방이 이행을 제공할 때까지 내 의무를 거절할 수 있을 뿐이므로 민법 제536조 제1항, 세입자가 이 점을 내세우면 판결은 보증금에서 밀린 차임과 사용료 등을 뺀 금액을 주문에 적고 그 돈과 맞바꿔 인도하라고 정하는 경우가 많습니다. 공제할 돈의 근거(입금 내역, 관리비 고지서, 원상복구 견적)는 소송 중에 내야 돌려줄 금액에 반영됩니다. 공제 금액만 다투는 사건이라면 퇴거일과 정산액을 맞바꾸는 조정·화해로 끝나기도 합니다.

집행할 때 증명하는 방법

• 지급했다면: 계좌이체 내역이나 영수증을 집행 신청 때 냅니다.
• 세입자가 받지 않거나 연락이 안 되면: 변제공탁을 할 수 있고 민법 제487조, 공탁서로 이행을 증명합니다.
• 집행 현장에서 건네려면: 어떤 방식이 이행의 제공으로 인정되는지 집행관사무소에 미리 확인합니다.

보증금이 밀린 돈으로 모두 없어졌다면

돌려줄 돈이 남지 않았다면 맞바꿀 대상도 없습니다. 대법원도 보증금이 연체 차임 등으로 모두 공제된 뒤의 점유까지 정당하다고 볼 수는 없다며 시점별로 따져야 한다고 보았습니다(대법원 2022다228667 판결). 보증금이 언제 바닥나는지 날짜로 계산해 두면 그 뒤 기간의 사용료를 따로 청구할 근거가 됩니다(계산 예시).

화윤이 처리한 관련 사례

• 명도소송 피고 대리, 보증금을 받는 화해권고로 종결인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

세입자가 공제 금액을 다투면 얼마를 공탁하나요?

판결 주문에 적힌 금액을 기준으로 합니다. 집행은 주문대로 하므로 주문의 금액을 지급하거나 공탁한 것을 증명하면 됩니다 민사집행법 제41조 제1항.

보증금을 미리 공탁하면 세입자가 나가야 하나요?

공탁은 보증금 채무를 면하게 할 뿐이고 민법 제487조, 세입자가 스스로 나가지 않으면 인도 판결을 받아 집행해야 합니다.

보증금을 못 받았다며 버티는 동안의 사용료는요?

맞바꾸는 의무를 이유로 머무는 것이라도 실제로 건물을 쓰며 얻은 이익은 부당이득으로 돌려줘야 한다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 87다카2114 판결). 그 기간의 사용료는 보증금에서 공제해 정산합니다.