밀린 월세와 계약이 끝난 뒤 사용료, 명도소송에서 함께 받을 수 있나요?

기간을 둘로 나눠 계산합니다

보증금이 남아 있는 동안의 점유

세입자는 보증금을 돌려받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있어서, 그 기간의 점유 자체는 불법점유가 아니라 손해배상 책임은 지지 않습니다. 그래도 실제로 건물을 쓰며 이익을 얻었다면 그 이익은 부당이득으로 돌려줘야 한다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 87다카2114 판결).

계약이 끝나면 임대인은 밀린 차임을 뺀 나머지 보증금을 돌려주면 되고, 보증금이 밀린 돈으로 모두 없어진 뒤의 점유까지 정당하다고 볼 수는 없어 시점별로 따져야 한다는 판례도 있습니다(대법원 2022다228667 판결). 그래서 청구원인에는 보증금이 언제 바닥나는지를 날짜로 계산해 적습니다.

계산 예시

보증금 2,000만 원, 월세 200만 원인 주택에서 5개월치를 밀려 계약을 해지했고, 해지 뒤 4개월을 더 썼다고 해 보겠습니다(이해를 돕기 위한 숫자입니다).

관리비, 원상복구비처럼 계약서에서 세입자가 부담하기로 한 돈은 따로 증빙을 붙여 정산합니다.

오래 밀린 차임은 소멸시효를 확인합니다

월세처럼 1년 이내의 기간으로 정한 금전 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다 민법 제163조. 오래 밀린 차임이 있다면 언제부터 밀렸는지 입금 내역으로 정리해, 시효가 다가오는 부분부터 청구합니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• ○○시 명도소송, 밀린 차임·관리비까지 청구해 승소인도(명도)소송 · 차임지급청구

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

밀린 돈이 보증금보다 많으면 어떻게 하나요?

보증금을 빼고 남는 금액은 판결을 받아 세입자의 예금 등을 압류해 받습니다 민사집행법 제223조. 소장에 차액을 함께 청구해 두면 따로 소송을 낼 필요가 없습니다.

계약이 끝난 뒤 사용료는 얼마로 계산하나요?

보통 계약서의 월 차임을 기준으로 합니다 민법 제741조. 차임이 시세와 크게 다르다고 다투면 감정으로 정하기도 합니다.

3년보다 오래 밀린 월세도 받을 수 있나요?

3년이 지난 부분은 소멸시효가 완성됐다고 다툴 수 있습니다 민법 제163조. 다만 보증금에서 공제하는 문제는 따로 따질 수 있어 계약과 정산 경위를 보고 판단합니다.