세입자가 월세를 계속 밀리면 언제 계약을 해지할 수 있나요?

"2기"는 두 달 연속이라는 뜻인가요?

아닙니다. 연체한 금액의 합계가 차임 2기분(월세라면 두 달 치)에 이르렀는지를 봅니다. 한 달씩 건너뛰며 밀렸어도 합계가 두 달 치가 되면 해당하고, 중간에 일부를 내서 합계가 두 달 치 아래로 내려가면 해당하지 않습니다. 상가는 같은 방식으로 3기분을 봅니다.

해지 통보는 어떻게 하나요?

• 도달을 증명할 수 있게: 해지는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다 민법 제111조. 내용증명 우편이 기본이고, 문자·메신저로 보냈다면 읽음 표시와 답장을 보관합니다.
• 무엇을 적나요: 연체 기간과 금액, 해지 근거, 해지한다는 뜻, 건물을 비워 달라는 요청과 기한. 해지 의사표시는 보낸 뒤 철회할 수 없으므로 민법 제543조 제2항 내용을 확정하고 보냅니다.
• 소장으로 해지하기: 해지 통보 없이 소송을 시작하면 소장 부본 송달로 해지 의사를 전하는 방법도 있지만, 해지 시점이 늦어져 그만큼 정산이 달라질 수 있습니다.

보증금에서 밀린 월세를 빼도 되나요?

계약이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려주고 세입자는 건물을 넘겨야 하며, 두 의무는 동시이행 관계입니다 민법 제536조. 실무에서는 보증금에서 밀린 차임과 계약 종료 뒤 사용료 등을 빼고 나머지를 돌려줍니다. 세입자가 "보증금에서 빼 달라"고 하면서 계속 머무르는 경우도 있지만, 그 요청만으로 연체 상태가 해소되지는 않습니다.

상가는 갱신 요구도 거절할 수 있습니다

상가 세입자가 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조. 주택도 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3. 해지까지 하지 않더라도 계약 만료 때 내보낼 근거가 됩니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 내용증명으로 명도 분쟁 해결인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

월세가 두 달 밀리면 바로 나가라고 할 수 있나요?

주택은 연체 합계가 2기 차임액에 이르면 해지할 수 있지만 민법 제640조, 해지 통보가 세입자에게 도달해야 효력이 생깁니다 민법 제111조. 해지 뒤에도 나가지 않으면 명도소송으로 인도를 구합니다.

연체한 뒤 밀린 월세를 다 갚으면 해지할 수 없나요?

해지 통보가 도달하기 전에 연체액이 2기(상가 3기) 아래로 줄면 그 사유로는 해지하기 어렵습니다. 반대로 해지가 도달한 뒤에 갚았다면 이미 생긴 해지 효과가 없어지지 않는다고 보는 것이 일반적이지만, 사정에 따라 다툼이 생기므로 기록을 정리해 둡니다.

법인이 세입자인 오피스텔도 같은가요?

주거용이 아닌 사무실 용도면 상가건물 임대차보호법 적용 여부부터 봅니다. 적용되면 3기 상가건물 임대차보호법 제10조의8, 적용되지 않으면 민법의 2기 기준 민법 제640조입니다. 화윤의 사업자용 오피스텔 명도 사례도 차임 연체로 시작됐습니다.