점유이전금지가처분은 왜 명도소송보다 먼저 하나요?

가처분 없이 소송만 하면 무엇이 문제인가요?

명도 판결은 소송 상대방에게만 효력이 있습니다. 소송 중에 세입자가 다른 사람에게 방을 빌려주거나 가게를 넘기면, 판결을 받아도 새 점유자에게 바로 집행하기 어렵고 그 사람을 상대로 다시 절차를 밟아야 할 수 있습니다. 가처분은 이런 일을 막기 위해 소장보다 먼저 신청하는 경우가 많습니다.

누구를 상대로, 어디에 신청하나요?

• 상대방: 지금 실제로 건물을 쓰고 있는 사람입니다. 계약서상 세입자와 실제 점유자가 다르면(예: 법인 명의 계약에 대표가 거주) 현장 확인부터 합니다.
• 법원: 본안 소송을 낼 법원이나 건물이 있는 곳을 관할하는 지방법원입니다 민사집행법 제303조. 서울은 법원별 안내에서 구별 담당 법원을 확인하세요.
• 소명할 것: 인도를 구할 권리(계약 종료·해지)와 지금 점유가 바뀔 염려입니다. 임대차계약서, 해지 통보서와 도달 증명, 차임 연체 내역을 냅니다.

담보는 왜 내나요?

가처분은 상대방 말을 듣지 않고 결정할 수 있는 대신, 잘못된 가처분으로 상대방이 입을 손해에 대비해 법원이 담보를 내게 할 수 있습니다 민사집행법 제280조 제3항. 가처분 절차에는 가압류 규정이 준용됩니다 민사집행법 제301조. 담보는 법원이 정하며, 현금 대신 보증보험증권으로 내는 경우가 많습니다.

결정이 나면 2주 안에 집행해야 합니다

가처분 결정을 고지받은 날부터 2주를 넘기면 집행할 수 없습니다 민사집행법 제292조 제2항. 결정을 받으면 바로 건물이 있는 곳 법원의 집행관에게 집행을 신청해야 합니다. 집행관은 현장에서 점유를 확인하고 가처분 사실을 알리는 공시를 합니다.

직접 신청할 때의 순서와 비용, 자주 틀리는 지점은 가처분 직접 신청과 변호사 선임에 따로 정리했습니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• ○○ 상가 명도와 점유이전금지가처분 인용점유이전금지가처분
• 헬스장 점유이전금지가처분 인용점유이전금지가처분 · 인도(명도)소송
• 무허가 건물 점유이전금지가처분 인용점유이전금지가처분 · 인도(명도)소송
• ○○동 ○○아파트 점유이전금지가처분 전부 인용점유이전금지가처분
• 명도소송과 함께 신청한 점유이전금지가처분 인용점유이전금지가처분

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?

의무는 아닙니다. 점유자가 바뀔 염려가 적고 세입자가 직접 살고 있는 경우에는 생략하기도 합니다. 다만 전대나 가게 양도 가능성이 있으면 판결 후 집행을 위해 먼저 하는 것이 안전합니다.

가처분 결정에 2주가 지나면 어떻게 되나요?

고지받은 날부터 2주가 지나면 그 결정으로는 집행할 수 없습니다 민사집행법 제292조 제2항. 결정을 받은 날 바로 집행 신청을 준비해야 합니다.

가처분 신청도 서울 아무 법원에나 낼 수 있나요?

아닙니다. 본안 관할 법원이나 건물이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 냅니다 민사집행법 제303조. 강남구 건물이면 서울중앙지방법원, 송파구 건물이면 서울동부지방법원입니다.