상가를 비워 달라고 할 때와 주택을 비워 달라고 할 때 무엇이 다른가요?

한눈에 보는 비교표

* 표시는 보증금과 월세를 환산한 금액이 기준 이하인 상가에만 적용됩니다. 기준을 넘는 상가는 아래 '보증금이 큰 상가'를 보세요.

연체 해지: 주택은 2기, 상가는 3기

같은 액수가 밀려도 상가는 주택보다 한 기를 더 기다려야 해지할 수 있습니다. 3기 해지 규정은 보증금 규모와 관계없이 모든 상가 임대차에 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항. "2기"를 두 달 연속으로 세는지, 합계로 세는지는 월세가 밀렸을 때에 정리했습니다.

상가에서 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 해지하지 않더라도 계약 만료 때 갱신 요구를 거절할 수 있고 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 권리금 회수기회 보호도 적용되지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항. 연체 기록을 날짜와 금액별로 남겨 두어야 하는 이유입니다.

보증금이 큰 상가는 적용되는 조항이 다릅니다

상가임대차법은 보증금과 월세를 환산한 금액이 지역별 기준을 넘으면 일부 조항만 적용합니다. 환산 금액은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하고 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제3항, 서울의 기준은 9억 원입니다 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제1호.

가상 예시: 서울에서 보증금 1억 원, 월세 500만 원인 상가는 1억 원 + 500만 원 × 100 = 6억 원으로 기준 이하입니다. 같은 보증금에 월세가 900만 원이면 10억 원으로 기준을 넘습니다.

기준을 넘는 상가에서 만료 뒤 세입자가 계속 쓰는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않으면, 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 민법 규정으로 따지게 됩니다 민법 제639조 제1항. 통지 방법과 증명은 해지·갱신거절 통지 보내는 법에 정리했습니다.

갱신을 거절할 수 있는 사유와 기간

주택 세입자는 갱신요구권을 한 번 쓸 수 있고 갱신 기간은 2년입니다 주택임대차보호법 제6조의3 제2항. 상가 세입자는 최초 계약 기간을 포함해 전체 10년이 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항. 그래서 상가는 계약을 여러 번 갱신한 뒤에도 갱신요구권이 남아 있는지부터 계산합니다.

임대인이 직접 쓰겠다는 사정은 주택에서는 실거주 거절 사유가 되지만, 상가의 거절 사유 목록에는 따로 없습니다. 철거·재건축, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손 같은 사유는 두 법에 비슷하게 있습니다 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항. 사유별로 무엇을 준비하는지는 계약이 끝났는데 안 나갈 때를 보세요.

권리금은 상가에만 있는 쟁점입니다

상가 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 종료 때까지 세입자가 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하면 안 됩니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항. 다만 권리금은 건물 인도를 미룰 사유가 아니라 방해했을 때의 손해배상 문제로 정해져 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항. 정당한 거절 사유와 배상 한도는 상가 권리금 회수 분쟁에 정리했습니다.

절차는 같고, 현장에서 확인할 것이 다릅니다

해지나 만료 뒤의 절차, 곧 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행은 상가와 주택이 같습니다. 차이는 실제 점유자를 확인하는 단계에서 생깁니다.

• 상가: 계약자는 개인인데 법인이 영업하거나, 직원·동업자가 따로 있거나, 무단으로 전대한 경우가 있습니다. 사업자등록과 간판, 영업 실태로 점유자를 확인해 가처분과 소장의 상대방을 정합니다(점유이전금지가처분).
• 주택: 세입자와 함께 사는 가족이 있는지, 일부를 다른 사람에게 빌려줬는지 확인합니다.
• 용도가 섞인 건물: 주거용 건물의 일부를 영업에 쓰는 경우에도 주택임대차보호법이 적용됩니다 주택임대차보호법 제2조. 반대로 사업자등록 대상 건물의 주된 부분을 영업용으로 쓰면 상가임대차법이 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항. 어느 법이 적용되는지에 따라 위 기준이 모두 달라집니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• ○○ 상가 명도와 점유이전금지가처분 인용점유이전금지가처분
• 집행일까지 영업을 계속하던 임차인 퇴거인도(명도)소송
• 실거주를 이유로 한 갱신 거절, 명도 승소인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

상가 세입자가 월세를 2기분 밀렸는데 해지할 수 있나요?

상가는 연체액이 3기 차임액에 이르러야 해지할 수 있습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의8. 그전에는 밀린 차임을 청구하거나 계약 만료를 기다리고, 연체 기록을 남겨 갱신 거절 사유가 되는지 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 따져 봅니다.

상가 세입자가 10년을 채웠으면 바로 내보낼 수 있나요?

10년이 지나면 갱신요구권은 쓸 수 없습니다 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항. 다만 기준 이하 상가라면 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 1년 갱신된 것으로 보므로 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 통지는 따로 챙깁니다. 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 지났더라도 권리금 회수기회 보호는 적용된다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2017다225312 판결, 당시 기준 5년).

집에서 작은 가게를 같이 하는 세입자는 어느 법이 적용되나요?

주거용 건물의 일부를 다른 목적으로 쓰는 경우에도 주택임대차보호법이 적용됩니다 주택임대차보호법 제2조. 주된 부분을 영업용으로 쓰는 사업자등록 대상 건물이라면 상가임대차법을 봅니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항. 실제 사용 모습에 따라 판단이 달라지므로 계약서와 현장 사진을 함께 확인합니다.