세입자에게 계약을 끝내겠다는 통지는 언제, 어떻게 보내야 효력이 있나요?

갱신거절과 해지는 기한이 다른 통지입니다

계약을 끝내는 통지는 이유에 따라 보내야 하는 때가 다릅니다. 기간 만료로 끝내려면 정해진 기간 안에 갱신거절을 알려야 하고, 차임 연체로 끝내려면 해지 사유가 생긴 뒤 해지를 알리면 됩니다.

주택은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정해도 2년으로 보므로 주택임대차보호법 제4조 제1항, 기간 없는 해지통고가 주택에서 쓰이는 일은 드뭅니다.

갱신거절 기한을 놓치면 주택은 같은 조건으로 2년 주택임대차보호법 제6조 제2항, 상가는 1년 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 다시 임대한 것으로 봅니다. 다만 2기 차임액에 이르도록 연체했거나 의무를 현저히 위반한 주택 세입자에게는 이 자동 갱신이 적용되지 않습니다 주택임대차보호법 제6조 제3항. 같은 기간 안에 세입자가 갱신을 요구하면 정당한 사유가 있어야 거절할 수 있으며 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 거절 사유는 계약이 끝났는데 안 나갈 때에 정리했습니다.

기한은 '도달한 날'로 따집니다

도달은 세입자가 통지 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 것을 말하고, 실제로 받아 읽었는지까지 따지지는 않습니다. 세입자가 정당한 사유 없이 받기를 거절하면 내용을 알 수 있는 상태에 놓인 때 효력이 생긴다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다19973 판결). 내용증명 우편이 발송되고 반송되지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 그 무렵 송달된 것으로 본 판례도 있습니다(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다20052 판결).

• 마감 직전에 보내지 않습니다: 수취인 부재로 반송되면 다시 보내야 하고, 그사이 기한이 지나면 계약이 갱신된 것으로 다툼이 생깁니다.
• 반송 사유를 확인합니다: 수취 거절과 폐문 부재, 이사 불명은 결과가 다릅니다. 반송 봉투와 우체국 배달 기록을 그대로 보관합니다.
• 해지는 다시 거둬들일 수 없습니다: 해지의 의사표시는 철회하지 못하므로 민법 제543조 제2항, 해지 날짜와 정산 내용을 확정한 뒤 보냅니다.

어떤 방법으로 보내야 증명이 되나요?

방법을 하나만 고를 필요는 없습니다. 문자로 먼저 알리고 같은 내용을 내용증명과 배달증명으로 보내면 받은 날을 두고 다툴 여지가 줄어듭니다. 해지 통지 없이 소장 부본 송달로 해지 의사를 전하는 방법도 있지만, 해지 시점이 그만큼 늦어집니다(월세가 밀렸을 때).

받지 않거나 행방을 모를 때: 의사표시의 공시송달

세입자가 연락을 끊고 어디 사는지도 알 수 없으면, 의사표시를 민사소송법의 공시송달 규정에 따라 보낼 수 있습니다. 표의자(통지하는 사람)가 과실 없이 상대방이나 그 소재를 알지 못하는 경우여야 합니다 민법 제113조.

1. 소재를 찾은 기록을 모읍니다건물과 계약서상 주소로 보낸 우편의 반송 자료, 현장 확인 기록, 연락 시도 내역입니다. 공시송달을 신청할 때는 그 사유를 소명해야 합니다 민사소송법 제194조 제2항.
2. 법원에 공시송달을 신청합니다법원사무관 등이 서류를 보관하고 그 사유를 법원게시판에 게시하는 등의 방법으로 송달합니다 민사소송법 제195조.
3. 효력이 생기는 날을 계산합니다첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다 민사소송법 제196조 제1항. 갱신거절 기한이 걸려 있다면 신청 처리 기간과 이 2주를 함께 고려해 일찍 시작합니다.

단순히 우편을 받지 않는 것은 소재를 모르는 경우가 아니므로, 이때는 다른 주소나 다른 방법으로 다시 보내는 것이 먼저입니다. 소송까지 이어질 때 소장을 공시송달로 보내는 방법은 연락이 끊기고 짐만 남았을 때에 정리했습니다.

통지서에 적을 내용

• 계약 표시: 건물 주소, 계약일, 보증금과 차임, 계약 만료일.
• 무엇을 통지하는지: "갱신하지 않는다"거나 "조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않는다"는 뜻 주택임대차보호법 제6조 제1항, 또는 연체 기수와 금액을 적은 해지 의사.
• 인도 요청: 건물을 비워 달라는 날짜와 열쇠 반환 방법.
• 보증금 정산: 돌려줄 보증금에서 뺄 항목과 지급 방법. 세입자는 보증금을 돌려받을 때까지 임대차가 계속되는 것으로 보므로 주택임대차보호법 제4조 제2항 정산 계획을 함께 알립니다.
• 연락처: 답변을 받을 전화번호와 주소.

보증금이 큰 상가는 따로 확인합니다

보증금과 월세를 환산한 금액이 기준(서울 9억 원 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제1호)을 넘는 상가에는 상가임대차법의 일부 조항만 적용됩니다. 그 목록에 갱신요구권은 들어 있지만 통지하지 않으면 1년 갱신된 것으로 보는 제10조 제4항은 들어 있지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항. 이 경우에는 만료 뒤 세입자가 계속 쓰는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 민법 규정으로 따지게 됩니다 민법 제639조 제1항. 만료 전후에 계약을 끝낸다는 뜻을 분명히 통지해 두어야 하는 이유입니다. 상가와 주택의 다른 차이는 상가 명도와 주택 명도 비교에 모았습니다.

화윤이 처리한 관련 사례

• 임대차 해지 의사표시 공시송달 인용임대차보증금
• 내용증명으로 명도 분쟁 해결인도(명도)소송
• 실거주를 이유로 한 갱신 거절, 명도 승소인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

문자로 보낸 갱신거절도 효력이 있나요?

주택임대차보호법은 갱신거절 통지의 방법을 따로 정하지 않아 문자도 통지가 될 수 있습니다 주택임대차보호법 제6조 제1항. 다만 효력은 도달한 때 생기므로 민법 제111조 제1항 세입자가 받았다는 답장이나 배달증명을 함께 남겨 두는 편이 안전합니다.

내용증명이 반송되어 돌아왔어요. 통지가 안 된 건가요?

반송 사유에 따라 다릅니다. 정당한 사유 없이 받기를 거절했다면 내용을 알 수 있는 상태에 놓인 때 효력이 생긴다는 판례가 있습니다(대법원 2008다19973). 폐문 부재라면 다시 보내거나 다른 방법을 쓰고, 소재를 알 수 없다면 의사표시의 공시송달을 검토합니다 민법 제113조.

주택 갱신거절 기한을 놓쳤어요. 2년을 기다려야 하나요?

원칙적으로 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 봅니다 주택임대차보호법 제6조 제2항. 다만 2기 차임액에 이르도록 연체하는 등 의무를 현저히 위반한 세입자에게는 자동 갱신이 적용되지 않고 주택임대차보호법 제6조 제3항, 갱신된 뒤라도 연체액이 2기에 이르면 해지할 수 있습니다 민법 제640조.

공시송달을 하면 통지가 언제 도착한 것으로 되나요?

첫 공시송달은 법원이 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 이 기간은 줄일 수 없습니다 민사소송법 제196조. 기한이 걸린 통지라면 이 기간을 넣어 일정을 잡습니다.