상가 명도 전에 임차인이 권리금을 받겠다고 하면 임대인은 어떻게 해야 하나요?

권리금은 누구와 누구 사이의 돈인가요?

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 이점 같은 가치의 대가로 보증금과 차임 외에 주고받는 돈입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항. 권리금 계약은 신규임차인이 될 사람과 기존 임차인 사이에서 맺습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항. 임대인은 그 계약의 당사자가 아니지만, 신규임차인과 임대차계약을 맺어 줄지에 따라 권리금 회수가 갈리기 때문에 분쟁의 한가운데에 서게 됩니다.

계약 만료 6개월 전부터 하면 안 되는 행위

• 임차인이 주선한 사람에게 임대인이 따로 권리금을 요구하거나 받는 것
• 그 사람이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 것
• 세금·공과금이나 주변 시세에 비해 현저히 높은 보증금과 차임을 요구하는 것
• 그 밖에 정당한 사유 없이 그 사람과의 계약을 거절하는 것

근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항. 보증금과 월세를 환산한 금액이 높아 다른 보호 규정이 적용되지 않는 상가에도 이 규정은 적용됩니다 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항.

정당하게 거절할 수 있는 경우

근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항. 임차인은 자신이 주선한 사람의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 아는 정보를 임대인에게 제공해야 하므로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항, 임대인은 서면으로 자료를 요청하고 판단 근거를 남깁니다.

방해하면 얼마를 배상하나요?

임대인이 방해해 임차인에게 손해가 생기면 배상해야 하고, 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차가 끝날 때의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항. 이 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 소멸합니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항.

권리금을 이유로 안 나가는 임차인, 대처 순서

1. 계약이 끝나는 근거를 정리합니다3기 차임 연체 같은 갱신 거절 사유가 있는지 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 최초 계약을 포함한 전체 기간이 10년을 넘었는지 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 확인합니다. 다만 갱신요구권을 더 쓸 수 없는 경우에도 권리금 회수기회 보호는 적용된다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2017다225312 판결, 당시 기준 5년).
2. 신규임차인 주선과 대응을 기록합니다임차인이 신규임차인을 주선하면 그 사람의 자력과 의무 이행 의사에 관한 정보를 서면으로 요청하고 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항, 계약을 거절한다면 법이 정한 정당한 사유를 근거와 함께 문서로 남깁니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항.
3. 권리금은 인도를 미룰 사유가 아닙니다법은 권리금 회수 방해의 효과를 임대인의 손해배상으로 정하고 있을 뿐 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항, 건물 인도와 맞바꾸는 관계로 정하지 않았습니다. 인도와 맞바꾸는 것은 보증금입니다 민법 제536조. 계약이 끝났는데도 버티면 점유이전금지가처분과 명도소송으로 진행합니다 민사집행법 제300조.
4. 손해배상 청구에 대비합니다임차인은 명도소송 안에서 반소로 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다 민사소송법 제269조. 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액이 한도이고 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항, 종료일부터 3년이 지나면 청구할 수 없습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항.
5. 조정으로 정리하는 방법도 있습니다퇴거 날짜와 권리금 일부 보전, 원상복구 범위를 함께 정해 조정으로 끝내면 그 조정은 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다 민사조정법 제29조.

적용되지 않는 상가

대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의5.

화윤이 처리한 관련 사례

• 권리금 반환 청구, 대법원에서 승소 확정권리금
• 편의점 권리금 손해배상 승소권리금
• 권리금 사건, 항소심도 승소권리금
• 재건축 목적 명도소송, 권리금·시설보상금을 받고 방어인도(명도)소송

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

3기 이상 월세를 밀린 임차인도 권리금 회수를 보호받나요?

3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 등 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 상가건물 임대차보호법 제10조.

계약이 끝나면 건물을 비워 두고 다른 용도로 쓰려고 해요.

상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우는 법이 정한 정당한 사유입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항. 실제로 그렇게 하지 않으면 다툼이 생길 수 있어 계획을 구체적으로 정합니다.

권리금을 받기 전에는 못 나간다고 버텨요.

권리금 회수 방해는 손해배상의 문제로 정해져 있고 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항, 건물 인도와 맞바꾸는 것은 보증금입니다 민법 제536조. 계약이 끝났다면 가처분과 명도소송으로 진행하고, 권리금 다툼은 반소나 조정에서 함께 정리합니다.

임차인이 권리금 손해배상을 청구할 수 있는 기간은요?

임대차가 끝난 날부터 3년입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항. 명도소송 중에 손해배상 청구가 함께 들어오는 경우도 있습니다.