세입자와 퇴거 날짜를 합의했는데, 약속을 어기면 바로 집행할 수 있게 해 둘 수 있나요?

제소전화해는 소송 전에 받아 두는 판결 같은 조서입니다

제소전화해는 소송을 내기 전에 당사자가 법원에 나가 합의 내용을 확인받는 절차입니다. 민사소송법은 화해를 조서에 적으면 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고 민사소송법 제220조, 화해신청에는 성질에 어긋나지 않는 범위에서 소에 관한 규정을 준용합니다 민사소송법 제385조 제4항. 그래서 제소전화해조서도 확정판결과 같은 효력을 가진 것으로 다뤄지고, 강제집행의 근거(집행권원)가 됩니다 민사집행법 제56조.

세입자가 약속한 날까지 나가지 않으면 명도소송을 처음부터 진행하지 않고, 조서에 집행문을 받아 집행관에게 강제집행을 신청합니다. 조서에 기초한 집행에도 판결의 집행문 규정이 준용됩니다 민사집행법 제57조 민사집행법 제28조.

언제 쓰나요?

• 합의 퇴거: 계약은 끝났지만 세입자가 몇 달만 더 있다가 나가겠다고 할 때, 유예해 주는 대신 퇴거일을 조서로 정합니다.
• 재계약·갱신: 계약을 새로 하거나 연장하면서 다음 만료일에 인도한다는 약속과 연체 때의 처리를 미리 정합니다.
• 명도소송 대신: 세입자가 나가는 것 자체는 다투지 않고 날짜와 보증금 정산만 남았을 때, 소송보다 짧은 절차로 집행 근거를 갖춥니다.
• 맞지 않는 경우: 세입자가 계약 종료 자체를 다투거나 연락이 닿지 않으면 화해가 성립하기 어렵습니다. 이때는 점유이전금지가처분과 명도소송으로 진행합니다.

신청부터 집행까지

1. 화해조항을 미리 맞춥니다퇴거일, 보증금 정산, 연체 때의 처리 같은 조항을 세입자와 문구 단위로 합의해 둡니다. 기일에서 문구가 바뀌면 다시 날을 잡아야 할 수 있습니다.
2. 세입자 주소지의 지방법원에 신청합니다신청서에는 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 적습니다 민사소송법 제385조 제1항. 상대방이 사람이면 주소 민사소송법 제3조, 법인이면 주된 사무소나 영업소 민사소송법 제5조 제1항가 기준입니다. 건물이 있는 곳의 법원과 다를 수 있습니다.
3. 화해기일에 출석합니다법원은 대리권이 있는지 확인하려고 당사자 본인의 출석을 명할 수 있습니다 민사소송법 제385조 제3항. 신청인이나 상대방이 나오지 않으면 화해가 성립하지 않은 것으로 볼 수 있습니다 민사소송법 제387조 제2항.
4. 화해가 성립하면 조서가 만들어집니다조서에는 당사자, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원이 적힙니다 민사소송법 제386조.
5. 약속을 어기면 집행합니다퇴거일이 지나도 나가지 않으면 조서에 집행문을 받아 집행관에게 신청합니다. 집행 순서는 명도 강제집행과 같습니다.

화해가 성립하지 않으면 그 사유를 조서에 적고 민사소송법 제387조 제1항, 당사자는 조서등본을 송달받은 날부터 2주 안에 소제기신청을 할 수 있습니다 민사소송법 제388조 제3항. 적법하게 신청하면 화해를 신청한 때 소가 제기된 것으로 봅니다 민사소송법 제388조 제2항.

비용

소장 인지액은 건물 인도 청구의 소가로 계산합니다. 계산식과 예시는 명도소송 비용에 있습니다. 송달료는 접수할 때 법원 안내를 확인하세요.

화해조항에 넣을 것

• 인도 대상과 날짜: 등기사항증명서대로 적은 건물 표시와 "○년 ○월 ○일까지 인도한다"는 문구. 일부만 빌려줬다면 도면으로 범위를 특정합니다.
• 보증금 정산: 뺄 항목, 돌려줄 금액, 지급 방법. 보증금을 주면서 인도받는 형태로 정하면 임대인이 그 돈을 지급하거나 제공했다는 것을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다 민사집행법 제41조 제1항.
• 조건부 인도: "차임을 2기 이상 연체하면 즉시 인도한다"처럼 조건을 붙이면, 조건이 이루어졌다는 증명서류를 내야 집행문이 나오고 민사집행법 제30조 제2항 재판장의 명령도 거칩니다 민사집행법 제32조 제1항. 차임 입금 내역을 계좌로 관리해 두어야 합니다.
• 퇴거일까지의 사용료와 지연 시 금액: 금전을 지급받으려면 금액과 지급일을 조항으로 적습니다. 조서에 없는 돈은 이 조서로 집행할 수 없습니다.
• 남은 물건: 퇴거일 뒤 남은 물건의 처리 방법(소유권 포기, 임대인 처분 동의).
• 점유자 전원: 세입자 외에 실제로 쓰는 사람(법인 대표, 동업자, 전차인)이 있으면 그 사람도 당사자로 넣습니다.

한계와 주의할 점

• 세입자의 협조가 전제입니다: 기일에 나오지 않거나 조항에 동의하지 않으면 성립하지 않습니다.
• 대리인 선임을 상대방에게 맡길 수 없습니다: 계약할 때 세입자에게서 "화해 대리인은 임대인이 정한다"는 위임장을 받아 두는 방식은 법이 금지합니다 민사소송법 제385조 제2항.
• 되돌리기 어렵습니다: 확정판결과 같은 효력이 있는 조서에 대해서는 재심 사유가 있을 때 준재심을 낼 수 있도록 정해져 있어 민사소송법 제461조, 성립한 뒤에 내용을 바꾸기는 쉽지 않습니다. 임대인에게 불리한 문구도 그대로 남으므로 조항을 꼼꼼히 봅니다.
• 공정증서라는 다른 방법도 있습니다: 공증인이 작성하는 건물 인도 공정증서도 집행권원이 되지만, 임차건물이라면 임대차가 끝나 건물을 넘겨주기 전 6개월 안에 작성하고 임차인에게 줄 돈(보증금 등)에 대한 강제집행 승낙도 함께 넣어야 합니다 공증인법 제56조의3 제1항 공증인법 제56조의3 제3항. 집행문은 법원 단독판사의 허가를 받아 공증인이 부여합니다 공증인법 제56조의3 제4항.
• 점유자가 바뀌면 추가 절차가 필요합니다: 조서 뒤에 다른 사람이 들어오면 승계를 증명해 집행문을 받아야 합니다(점유자가 바뀌었을 때).

자주 묻는 질문

세입자가 동의하지 않아도 제소전화해를 할 수 있나요?

할 수 없습니다. 기일에 양쪽이 합의해야 조서가 만들어지고, 상대방이 나오지 않으면 화해가 성립하지 않은 것으로 볼 수 있습니다 민사소송법 제387조 제2항. 다투는 세입자라면 명도소송으로 진행합니다.

화해가 안 되면 처음부터 소송을 다시 내야 하나요?

조서등본을 송달받은 날부터 2주 안에 소제기신청을 하면 화해를 신청한 때 소가 제기된 것으로 봅니다 민사소송법 제388조. 이때는 소장 인지액과의 차액만 보정합니다 민사소송 등 인지법 제7조 제3항.

화해조서로 밀린 월세도 받을 수 있나요?

조서에 지급할 금액과 날짜가 조항으로 적혀 있으면 그 조항으로 금전 집행을 할 수 있습니다 민사집행법 제56조. 인도 조항만 있으면 돈은 따로 청구해야 하므로, 합의할 때 금액 조항을 함께 넣습니다.

제소전화해는 어느 법원에 내나요?

상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원입니다 민사소송법 제385조 제1항. 세입자가 개인이면 주소지 민사소송법 제3조, 법인이면 주된 사무소가 있는 곳의 법원입니다 민사소송법 제5조 제1항.