명도 판결을 받았는데 다른 사람이 들어와 있으면 그 사람도 내보낼 수 있나요?

점유가 언제 바뀌었는지부터 봅니다

당사자가 변론을 종결할 때까지 점유가 넘어간 사실을 진술하지 않았다면, 넘어간 시점은 변론종결 뒤로 추정됩니다 민사소송법 제218조 제2항. 새 점유자가 그전부터 있었다고 다투면 그쪽이 그 사실을 증명해야 하는 구조입니다.

청구의 근거가 결과를 가릅니다

대법원은 건물 인도 소송의 청구가 물권적 청구처럼 누구에게나 주장할 수 있는 것이면 변론종결 뒤 피고에게서 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결의 기판력과 집행력이 미치지만, 계약 상대방에게만 주장할 수 있는 채권적 청구에 그친 때에는 미치지 않는다고 판단했습니다(대법원 1991. 1. 15. 선고 90다9964 판결). 이 경우 승소한 사람은 새 점유자를 상대로 다시 인도를 구할 수 있습니다.

• 임대차 종료를 이유로 한 청구: 계약이 끝났으니 돌려 달라는 청구는 계약 상대방인 세입자에게 하는 채권적 청구입니다.
• 소유권에 기한 청구: 건물 소유자는 점유할 권리가 없는 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다 민법 제213조. 임대인이 소유자라면 소장에서 두 근거를 함께 주장하는 방법을 검토합니다(명도 소장 쓰는 법).

어느 근거로 판결을 받았든 가장 확실한 대비는 점유가 바뀌기 전에 점유를 묶어 두는 것입니다.

점유이전금지가처분이 있으면 무엇이 다른가요?

점유이전금지가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 어려울 염려가 있을 때 하는 가처분입니다 민사집행법 제300조 제1항. 대법원은 가처분 뒤에 점유가 옮겨져도 세입자(가처분 채무자)는 임대인에 대한 관계에서 여전히 점유자의 지위에 있다고 보았습니다. 이를 당사자를 고정하는 효력(당사자항정효)이라고 합니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결).

• 세입자 상대로만 소송하면 됩니다: 가처분 뒤에 들어온 사람이 있어도 원래 세입자를 피고로 판결을 받습니다.
• 가처분만으로 바로 내보낼 수는 없습니다: 같은 판결은 가처분 자체의 효력으로 제3자를 직접 퇴거시킬 수는 없고, 본안 판결의 집행 단계에서 승계집행문을 받아 그 사람의 점유를 풀 수 있다고 했습니다.
• 가처분 전부터 있던 사람은 별개입니다: 같은 판결에서 가처분 이전부터 점유하던 사람에게는 가처분 효력이 미칠 수 없다고 보았습니다. 가처분을 신청할 때 실제 점유자를 모두 확인하는 이유입니다.

가처분 신청 법원과 담보, 2주 집행 기한은 점유이전금지가처분에 정리했습니다.

승계집행문은 이렇게 받습니다

1. 새 점유자를 확인합니다집행하러 갔을 때 다른 사람이 있었다면 그 사람의 이름과 점유를 넘겨받은 경위를 확인하고, 전입·사업자등록 같은 자료를 모읍니다.
2. 1심 법원에 신청합니다집행문은 1심 법원의 법원사무관 등이 내어 줍니다 민사집행법 제28조 제2항. 판결이 당사자 외의 사람에게 효력이 미치는 때에는 그 사람에 대해 집행할 수 있고 민사집행법 제25조 제1항, 승계가 법원에 명백하거나 증명서로 증명한 때에 승계집행문이 나옵니다 민사집행법 제31조 제1항.
3. 재판장의 명령을 거칩니다승계집행문은 재판장의 명령이 있어야 나오고, 재판장은 그 전에 새 점유자를 심문할 수 있습니다 민사집행법 제32조.
4. 증명이 어려우면 소송으로 받습니다증명서로 승계를 증명할 수 없으면 1심 법원에 집행문부여의 소를 낼 수 있습니다 민사집행법 제33조.
5. 집행합니다승계집행문이 붙은 판결정본으로 집행관에게 신청합니다. 순서는 명도 강제집행과 같습니다.

새 점유자는 집행문 부여에 이의신청을 하거나 민사집행법 제34조 제1항, 승계를 다투는 소송을 낼 수 있습니다 민사집행법 제45조. 화해조서나 조정조서로 집행할 때도 같은 규정이 준용됩니다 민사집행법 제57조.

화윤이 처리한 관련 사례

• 명도소송과 함께 신청한 점유이전금지가처분 인용점유이전금지가처분
• ○○ 상가 명도와 점유이전금지가처분 인용점유이전금지가처분

법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.

자주 묻는 질문

가처분을 했는데 새로 들어온 사람을 가처분 결정만으로 내보낼 수 있나요?

없습니다. 가처분 자체의 효력으로 제3자를 직접 퇴거시킬 수는 없고, 원래 세입자를 상대로 받은 판결에 승계집행문을 받아 집행합니다(대법원 98다59118).

소송 중에 세입자가 다른 사람에게 가게를 넘긴 걸 알았어요.

판결의 효력은 변론종결 뒤의 승계인에게 미치므로 민사소송법 제218조 제1항, 그전에 들어온 사람에게는 지금 소송의 판결로 집행하기 어렵습니다. 새 점유자를 상대로 따로 소를 내고, 점유가 또 바뀌지 않도록 그 사람을 상대로 가처분을 검토합니다.

승계를 증명할 서류가 없으면 어떻게 하나요?

1심 법원에 집행문부여의 소를 내서 승계 사실을 재판으로 인정받을 수 있습니다 민사집행법 제33조.

새 점유자가 "나는 승계인이 아니다"라고 다투면요?

새 점유자는 집행문 부여에 대한 이의신청이나 민사집행법 제34조 제1항 집행문부여에 대한 이의의 소로 다툴 수 있습니다 민사집행법 제45조. 다만 변론종결 때까지 승계 사실이 진술되지 않았다면 변론종결 뒤 승계한 것으로 추정됩니다 민사소송법 제218조 제2항.