공동소유 건물인데, 지분 일부만 가진 사람도 명도 청구를 할 수 있나요?

상대방별로 한눈에

세입자를 내보낼 때는 지분 과반수

공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정합니다 민법 제265조. 대법원은 공유물을 임대하는 것과 그 임대차를 해지하는 것이 관리행위이고, 상가 임차인에게 갱신 거절을 통지하는 것도 실질적으로 임대차를 끝내는 것이어서 관리행위라고 보았습니다. 그 사건에서는 지분 2분의 1만 가진 공유자의 갱신 거절이 효력이 없다고 보아 명도 청구를 받아들이지 않았습니다(대법원 2010다37905 판결). 2분의 1은 과반수가 아니므로, 부부 공동명의라면 두 사람이 함께 통지해야 안전합니다.

통지서에는 결정에 참여한 공유자의 이름과 지분을 함께 적고, 등기사항증명서로 지분 합계가 과반수라는 것을 보여 줄 수 있게 준비합니다. 계약이 끝난 뒤 낼 명도소송의 기본 순서는 계약 만료 후 안 나갈 때와 같습니다.

무단점유자와 다른 공유자는 다릅니다

대법원 전원합의체는 공유물을 점유할 아무런 권리가 없는 제3자에게는 지분권자가 자신에게 반환하라고 청구할 수 있다고 하면서, 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로는 인도를 청구할 수 없고 지분권에 기해 방해 상태의 제거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2018다287522 전원합의체 판결). 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으므로 민법 제263조, 혼자 쓰는 공유자도 자기 지분만큼은 쓸 권한이 있다는 것이 그 판단의 출발점입니다. 소유자의 방해제거 청구권이 그 근거입니다 민법 제214조. 무단점유자를 상대로 할 때는 등기사항증명서로 내 지분을 증명하고, 실제로 쓰는 사람을 특정해 피고로 적습니다(무단 점유자 안내).

자주 묻는 질문

공유자 한 명이 해지에 반대해요.

관리행위는 지분의 과반수로 결정하므로 민법 제265조, 반대하는 공유자가 있어도 찬성한 지분이 과반수면 해지나 갱신 거절을 할 수 있습니다. 결정 내용을 서면으로 남겨 둡니다.

2분의 1 지분인 제가 혼자 갱신 거절 통지를 이미 보냈어요.

2분의 1만으로 한 갱신 거절은 효력이 없다고 본 판례가 있으므로(대법원 2010다37905 판결), 통지 기한이 남아 있다면 다른 공유자와 함께 다시 통지합니다.

다른 공유자가 혼자 세를 놓았어요.

임대도 관리행위라 지분 과반수로 정해야 합니다(대법원 2010다37905 판결). 그 임차인에게 인도까지 청구할 수 있는지는 2018다287522 판결에서 따로 판단하지 않은 문제여서 사안별로 검토합니다.