계약도 없이 내 건물을 쓰는 사람은 어떻게 내보내나요?
먼저 답부터
소유자는 점유할 권리가 없는 사람에게 건물을 돌려 달라고 청구할 수 있고 민법 제213조, 그동안 쓴 기간의 사용료 상당액은 부당이득으로 청구합니다 민법 제741조. 직접 문을 따거나 짐을 빼면 주거침입·재물손괴가 문제 될 수 있으므로 형법 제319조 형법 제366조 판결을 받아 집행관을 통해 내보냅니다.
무단 점유의 유형별로 먼저 볼 것
| 유형 | 예 | 먼저 볼 것 |
|---|---|---|
| 무단 전대·양도 | 세입자가 임대인 동의 없이 다른 사람에게 빌려줌 | 임대인은 계약을 해지할 수 있고 민법 제629조, 세입자와 실제 점유자를 함께 피고로 |
| 계약이 끝난 뒤 남은 사람 | 세입자는 나갔는데 가족·동거인이 남음 | 실제 점유자가 누구인지 특정 |
| 처음부터 계약 없음 | 빈 건물이나 토지에 들어와 씀 | 소유권에 기한 인도 청구 민법 제213조 |
| 전 소유자 | 건물을 판 뒤에도 비우지 않음 | 매매계약의 인도 약정과 날짜 |
사용료는 얼마나 받을 수 있나요?
권리 없이 쓴 기간의 사용료 상당액을 부당이득으로 청구합니다 민법 제741조. 점유할 권리가 없다는 것을 알면서 썼다면 받은 이익에 이자를 붙여 돌려줘야 하고, 손해가 있으면 배상도 해야 합니다 민법 제748조 제2항. 금액은 주변 시세 수준의 차임을 기준으로 하고, 다투면 감정으로 정합니다.
소송 전에 확인할 것
- 점유자 특정: 이름을 모르면 현장 확인과 전입세대 열람으로 실제로 쓰는 사람을 찾습니다.
- 점유 변경 방지: 소송 중 다른 사람에게 넘길 염려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 합니다.
- 소가: 소유권에 기해 건물 인도를 구하는 소의 소가는 목적물 가액의 2분의 1입니다 민사소송 등 인지규칙 제12조.
화윤이 처리한 관련 사례
- 토지 무단점유자 상대 부당이득금·명도 청구 승소인도(명도)소송
- 무단점유자 상대 건물 철거·토지 인도 승소인도(명도)소송 · 차임지급청구
- 무허가 건물 명도소송, 2개월 만에 종결인도(명도)소송
- 불법점유자 상대 토지 인도·건물 철거 승소인도(명도)소송
- 무단점유자 건물 명도소송 1·2·3심 전부 승소인도(명도)소송
법률사무소 화윤이 처리한 사건입니다. 공개된 사건의 자세한 내용은 화윤 성공사례에서 볼 수 있습니다. 같은 유형이라도 계약 내용과 사정에 따라 결과가 달라집니다.
자주 묻는 질문
자물쇠를 바꾸고 짐을 빼면 안 되나요?
점유자가 사는 곳이라면 주거침입이, 짐을 버리거나 망가뜨리면 재물손괴가 문제 될 수 있습니다 형법 제319조 형법 제366조. 판결을 받아 집행관이 집행하는 것이 안전합니다.
세입자가 몰래 다른 사람에게 세를 놓았어요.
임대인 동의 없이 전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다 민법 제629조. 해지한 뒤 세입자와 실제 점유자를 함께 상대로 명도소송을 냅니다.
계약서와 연체 내역을 가지고 상담하세요
임대차계약서, 등기사항증명서, 차임 입금 내역, 주고받은 문자를 함께 보면 계약이 끝났는지와 다음 절차를 정할 수 있습니다. 상담 내용은 변호사법에 따라 비밀이 지켜집니다.