강제집행 날 세입자가 없거나 문을 열어 주지 않으면 어떻게 하나요?

문을 여는 것은 집행관의 권한입니다

집행관은 집행에 필요하면 채무자의 주거와 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다 민사집행법 제5조 제1항. 세입자가 막아서는 등 저항하면 경찰의 원조를 요청할 수 있습니다 민사집행법 제5조 제2항. 이 권한은 집행관에게만 있으므로, 집행 전에 임대인이 미리 문을 따 두거나 자물쇠를 바꾸면 따로 문제가 됩니다(판결 없이 문을 따면). 문을 여는 데 든 비용 같은 강제집행 비용은 채무자인 세입자가 부담하고, 집행으로 먼저 변상받을 수 있습니다 민사집행법 제53조 제1항. 다만 신청할 때는 임대인이 먼저 냅니다.

상황별로 집행관이 하는 일

증인을 어떻게 세울지, 문을 열 때 필요한 인력은 누가 준비하는지는 집행관사무소마다 안내가 다를 수 있으니 집행 신청 때 미리 확인합니다.

임대인이 준비할 것

• 출석: 임대인이나 대리인이 인도받으러 나와야 집행합니다 민사집행법 제258조 제2항.
• 남은 짐 대책: 받을 사람이 없으면 짐은 세입자 비용으로 보관하는데 민사집행법 제258조 제5항, 보관 비용은 임대인이 먼저 내야 할 수 있습니다(짐 처리 순서).
• 집행 뒤: 인도받은 즉시 잠금장치를 바꾸고 현장 사진을 남겨 다시 들어오는 일을 막습니다.

자주 묻는 질문

세입자는 이사 간 것 같고 짐만 있어요. 집행 없이 들어가도 되나요?

짐이 남아 있으면 점유가 끝났다고 단정하기 어렵습니다. 판결을 받아 집행하고, 짐을 받을 사람이 없으면 집행관이 세입자 비용으로 보관합니다 민사집행법 제258조 제5항 (연락 두절 안내).

주말이나 밤에도 집행할 수 있나요?

공휴일과 야간에는 법원의 허가가 있어야 집행할 수 있습니다 민사집행법 제8조 제1항. 당사자의 신청으로 야간이나 휴일에 집행하면 집행관 수수료에 반액이 더해집니다 집행관수수료규칙 제18조.

집행 날 세입자가 "보증금부터 달라"며 버텨요.

판결이 보증금 지급과 맞바꾸는 형태라면 지급이나 공탁을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다 민사집행법 제41조 제1항. 증명 자료를 미리 갖춰 가면 현장에서 다툴 일이 줄어듭니다(보증금을 먼저 줘야 하는지).